京町家リフォーム
京都市の空き家事情に精通している担当者がご相談にのらせていただきます。
賃貸、売買、流通業務まで幅広くご所有者様のご意向をお伺いいたします。
また、貸店舗、貸事務所等の京町屋のリフォーム案件を多数有する当社では、
借主様のご紹介から改装工事、賃貸管理までワンストップでお引き受けいたします。
施工例
丸源が手がけたリフォーム例をご覧いただけます。
＼マンガでわかりやすく説明／
丸源へご相談いただきましたケース
を漫画で解説！
相続や競売、任意売却などご相談ください！
CASE.1
ご病気で先が長くないため遺言書を作成し土地売却のお手伝いをしたケース
京都市在住の A 氏は独身の７５歳、５年前に肺がんを患って入退院を繰り返しておられました。
３歳年上の実兄がいらっしゃいましたが、お兄さんは長らく養護施設に入居されており、法的判断が出来ない状況でした。 また、お兄さんも独身であったため法定代理人をたてる必要がありました。２５年前に両親が亡くなられてご相続人は本人様と実兄の二人のみ。
保有不動産は１００坪の自宅と１５０坪のガレージを所有されていました。
相続で取得された土地ですから、譲渡所得税の計算も税理士と相談のうえ概算納税金額をご説明しました。
また、土地の相続登記が未登記でしたので、法定相続分通り相続登記をしました。
その後、司法書士を法定代理人に選任し、家庭裁判所でお兄さんの持分売却の許可を得て無事取引することが出来ました。
最期まで実兄想いの本人様は自分の死後、自宅売却を遺言書に記載されていました。
年の瀬の１２月３０日、静かに息を引き取られ、相続登記の手続き終え、実兄の法定代理人に再度自宅売却の家庭裁判所の許可手続きを取ってもらい、無事取引することが出来ました。
京都市在住の A 氏は独身の７５歳、５年前に肺がんを患って入退院を繰り返しておられました。
３歳年上の実兄がいらっしゃいましたが、お兄さんは長らく養護施設に入居されており、法的判断が出来ない状況でした。 また、お兄さんも独身であったため法定代理人をたてる必要がありました。２５年前に両親が亡くなられてご相続人は本人様と実兄の二人のみ。
保有不動産は１００坪の自宅と１５０坪のガレージを所有されていました。
相談依頼1
まずはガレージを売却して、自分と兄の将来の生活資金に充てたい。ご提案内容及び解決方法
まずはガレージの無料査定を行い、査定価格に同意されました。相続で取得された土地ですから、譲渡所得税の計算も税理士と相談のうえ概算納税金額をご説明しました。
また、土地の相続登記が未登記でしたので、法定相続分通り相続登記をしました。
その後、司法書士を法定代理人に選任し、家庭裁判所でお兄さんの持分売却の許可を得て無事取引することが出来ました。
相談依頼2
ガレージの売却が完了して、２カ月後本人様の体調が悪化し、ご入院されることになりました。最期まで実兄想いの本人様は自分の死後、自宅売却を遺言書に記載されていました。
年の瀬の１２月３０日、静かに息を引き取られ、相続登記の手続き終え、実兄の法定代理人に再度自宅売却の家庭裁判所の許可手続きを取ってもらい、無事取引することが出来ました。
総括
人の死は必ず訪れます。
不動産は現金や有価証券と比較すると流動性が低い為、あらかじめ遺言書で方向性を決めておくほうがベターです。
万が一、遺産分割協議で争続になれば何年も現金化する事も出来ません。まさに時間とお金の浪費になります。
年末の A 氏の死に茫然としましたが、安らかなお顔でお見送りするお手伝いが出来たことを誇りに思います。
A 氏との信頼関係の構築までお出会いしてから２年を要しましたが、この土地を秋山に託すと言われ無事職務を全うすることが出来ました。
不動産は現金や有価証券と比較すると流動性が低い為、あらかじめ遺言書で方向性を決めておくほうがベターです。
万が一、遺産分割協議で争続になれば何年も現金化する事も出来ません。まさに時間とお金の浪費になります。
年末の A 氏の死に茫然としましたが、安らかなお顔でお見送りするお手伝いが出来たことを誇りに思います。
A 氏との信頼関係の構築までお出会いしてから２年を要しましたが、この土地を秋山に託すと言われ無事職務を全うすることが出来ました。
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CASE.2
先代が個人名義で購入された社用地を７人の個人名義で相続したケース
京都市中心に位置する土地で約３００坪の優良資産をお持ちの X 社は近年の後継者問題で社業を廃業された。
B さんを含め相続人は二次相続が発生したため、元々４人の相続人から総勢相続人は７人に増えていました。
幸い全国レベルのデベロッパーに繋がりのある不動産業者を介して、相場の約１．５倍の高値で売却することが出来ました。
但し、相続登記が未了であったこと、年配の所有者様がいらしたので契約から取引までは細心の注意を払い、契約後公正証書を作成してもらいました。
公正証書作成理由はコロナ禍と境界明示が理由です。買主がデベロッパーなので、土地境界に関しては全て筆替確認書が必要で、京都市との道路明示に３ヵ月を要しました。土地家屋調査士の尽力もあり、隣接地の境界も一部不明瞭でしたが、双方ご納得いただき、無事境界も決まりました。
ご依頼頂いてから取引が完了するまで約１年間を要しました。
京都市中心に位置する土地で約３００坪の優良資産をお持ちの X 社は近年の後継者問題で社業を廃業された。
B さんを含め相続人は二次相続が発生したため、元々４人の相続人から総勢相続人は７人に増えていました。
相談内容
会社の廃業が原因で相続人が二派に分かれており、双方弁護士をたてて会社の株式分割を協議中。社用地を少しでも高額で売却し、皆が納得する形で現金化したい。ご提案内容及び解決方法
とにかく好立地なので、購入希望者は引く手数多の土地です。相場以上に購入金額を提示してくれる買主様を探すことに苦労しました。幸い全国レベルのデベロッパーに繋がりのある不動産業者を介して、相場の約１．５倍の高値で売却することが出来ました。
但し、相続登記が未了であったこと、年配の所有者様がいらしたので契約から取引までは細心の注意を払い、契約後公正証書を作成してもらいました。
公正証書作成理由はコロナ禍と境界明示が理由です。買主がデベロッパーなので、土地境界に関しては全て筆替確認書が必要で、京都市との道路明示に３ヵ月を要しました。土地家屋調査士の尽力もあり、隣接地の境界も一部不明瞭でしたが、双方ご納得いただき、無事境界も決まりました。
ご依頼頂いてから取引が完了するまで約１年間を要しました。
総括
遺言書、公正証書を有効活用し、不測の事態に対応することが土地取引の近道になります。
相続人が多数存在する際は、どなたか代表者を決め、その方を窓口に交渉すると良い結果が出ることも有ります。
金額の折り合いが付いても、境界明示には時間がかかりますし、一歩づつ着実に土地取引に向けて継続して地主様と信頼関係を構築することが重要です。
相続人が多数存在する際は、どなたか代表者を決め、その方を窓口に交渉すると良い結果が出ることも有ります。
金額の折り合いが付いても、境界明示には時間がかかりますし、一歩づつ着実に土地取引に向けて継続して地主様と信頼関係を構築することが重要です。
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CASE.3
京都市中心部の親族が所有していた土地を相続し、総勢相続人が１３人、そのうち行方不明者が１人おり、相続登記が難航し弁護士に依頼したケース
持分は均等でしたが、日本全国に相続人が散らばり、伯母さんにお子さんが居なかったため、姪であるＣさんにも相続権が発生しました。
相続人の一人は外国に嫁がれ、所在不明で売却に際して、意向すら確認出来ない状態でした。
弁護士に依頼し、行方不明者の持分は家庭裁判所の許可を得て最終取引することが出来ました。
その他の相続人も高齢ではありましたが、弁護士に意思確認してもらいご納得のうえ取引完了出来ました。
ご提案内容及び解決方法
京都市中京区の６０坪の土地をＣさんは伯母さんから１３分の１相続されました。持分は均等でしたが、日本全国に相続人が散らばり、伯母さんにお子さんが居なかったため、姪であるＣさんにも相続権が発生しました。
相続人の一人は外国に嫁がれ、所在不明で売却に際して、意向すら確認出来ない状態でした。
弁護士に依頼し、行方不明者の持分は家庭裁判所の許可を得て最終取引することが出来ました。
その他の相続人も高齢ではありましたが、弁護士に意思確認してもらいご納得のうえ取引完了出来ました。
総括
家庭裁判所で売却許可決定するには買主が決まらないと許可をしてくれません。
仮に売主の売却希望金額で買主が購入意思を示しても、買主も停止条件付契約でないと契約行為も行えません。
契約しても取引出来るか出来ないか保証のない土地取引は売主、買主共にリスクを伴います。
しかし、目的が決まっており、相続案件に精通している手前どもならば、今後の展開が読めます。
リスクを過大評価することなく粛々と手続きを進めていく力が試されます。
仮に売主の売却希望金額で買主が購入意思を示しても、買主も停止条件付契約でないと契約行為も行えません。
契約しても取引出来るか出来ないか保証のない土地取引は売主、買主共にリスクを伴います。
しかし、目的が決まっており、相続案件に精通している手前どもならば、今後の展開が読めます。
リスクを過大評価することなく粛々と手続きを進めていく力が試されます。
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ポイント
①売却の依頼を受けてから成約まで１年ほど期間を要しました。
②ネット広告、紙面広告等掲載することなく、内々で成約しました。
③譲渡所得税他、所有者の家庭事情や資産背景を何度何度も話し合い、当社の信頼を勝ち得ました。
④不動産が負動産になる前に現金化しました。
⑤建築後15年経てば設備や内外装の修繕費もかかり、修繕しなければ入居率や家賃に直結し収入が減ります。
⑥通常の一戸建てや土地の売買より打ち合わせ事項が多く、手慣れた業者でないと取引を失敗する可能性が高いです。
⑦売買金額の妥当性を把握するには賃料設定が適切か否かの知識や経験がないと査定できず、より専門性が求められます。
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