株式会社丸源　MARUGEN CONSULTING

ご病気で先が長くないため遺言書を作成し土地売却のお手伝いをしたケース

京都市在住の A 氏は独身の７５歳、５年前に肺がんを患って入退院を繰り返しておられました。
３歳年上の実兄がいらっしゃいましたが、お兄さんは長らく養護施設に入居されており、法的判断が出来ない状況でした。 また、お兄さんも独身であったため法定代理人をたてる必要がありました。２５年前に両親が亡くなられてご相続人は本人様と実兄の二人のみ。
保有不動産は１００坪の自宅と１５０坪のガレージを所有されていました。

相談依頼1

まずはガレージを売却して、自分と兄の将来の生活資金に充てたい。

ご提案内容及び解決方法

まずはガレージの無料査定を行い、査定価格に同意されました。
相続で取得された土地ですから、譲渡所得税の計算も税理士と相談のうえ概算納税金額をご説明しました。
また、土地の相続登記が未登記でしたので、法定相続分通り相続登記をしました。
その後、司法書士を法定代理人に選任し、家庭裁判所でお兄さんの持分売却の許可を得て無事取引することが出来ました。

相談依頼2

ガレージの売却が完了して、２カ月後本人様の体調が悪化し、ご入院されることになりました。
最期まで実兄想いの本人様は自分の死後、自宅売却を遺言書に記載されていました。
年の瀬の１２月３０日、静かに息を引き取られ、相続登記の手続き終え、実兄の法定代理人に再度自宅売却の家庭裁判所の許可手続きを取ってもらい、無事取引することが出来ました。

先代が個人名義で購入された社用地を７人の個人名義で相続したケース

京都市中心に位置する土地で約３００坪の優良資産をお持ちの X 社は近年の後継者問題で社業を廃業された。
B さんを含め相続人は二次相続が発生したため、元々４人の相続人から総勢相続人は７人に増えていました。

相談内容

会社の廃業が原因で相続人が二派に分かれており、双方弁護士をたてて会社の株式分割を協議中。社用地を少しでも高額で売却し、皆が納得する形で現金化したい。

ご提案内容及び解決方法

とにかく好立地なので、購入希望者は引く手数多の土地です。相場以上に購入金額を提示してくれる買主様を探すことに苦労しました。
幸い全国レベルのデベロッパーに繋がりのある不動産業者を介して、相場の約１．５倍の高値で売却することが出来ました。
但し、相続登記が未了であったこと、年配の所有者様がいらしたので契約から取引までは細心の注意を払い、契約後公正証書を作成してもらいました。
公正証書作成理由はコロナ禍と境界明示が理由です。買主がデベロッパーなので、土地境界に関しては全て筆替確認書が必要で、京都市との道路明示に３ヵ月を要しました。土地家屋調査士の尽力もあり、隣接地の境界も一部不明瞭でしたが、双方ご納得いただき、無事境界も決まりました。
ご依頼頂いてから取引が完了するまで約１年間を要しました。

京都市中心部の親族が所有していた土地を相続し、総勢相続人が１３人、そのうち行方不明者が１人おり、相続登記が難航し弁護士に依頼したケース

ご提案内容及び解決方法

京都市中京区の６０坪の土地をＣさんは伯母さんから１３分の１相続されました。
持分は均等でしたが、日本全国に相続人が散らばり、伯母さんにお子さんが居なかったため、姪であるＣさんにも相続権が発生しました。
相続人の一人は外国に嫁がれ、所在不明で売却に際して、意向すら確認出来ない状態でした。
弁護士に依頼し、行方不明者の持分は家庭裁判所の許可を得て最終取引することが出来ました。
その他の相続人も高齢ではありましたが、弁護士に意思確認してもらいご納得のうえ取引完了出来ました。

弊社が相続された中古住宅を直接買取し再販売したケース

Ｏ氏は叔母さんから京都市郊外の土地約35坪、築後22年の木造中古住宅をご相続されました。Ｏ氏は京都から遠方の場所にお住まいで、ご相続された中古住宅に住まれる予定もなく、ある知人を介して弊社に売却価格の査定のご依頼を受けました。

相談依頼

相続した中古住宅を売却したいが査定金額を知りたい。また、お亡くなりになった叔母さんが他に中古収益物件を所有されていたが、そちらも合わせて相続することになった。中古収益物件は銀行借入がまだ残っており、借金返済に売却資金を充当したいとのご意向。

ご提案内容及び解決方法

築後22年の中古住宅は残置物がかなり多く放置されており、建築後一度も手入れされていなかったため、内外装が築後年数以上に傷んでいました。
弊社からは売却金額査定と共に賃貸貸家で収益物件として保有するご提案も提示しましたが、Ｏ氏は相続予定の収益物件の借入返済を優先したいご意向は変わりませんでした。
次に売却する方法として通常仲介でネット広告や紙面広告に掲載し時間をかけて少しでも高値で売却する方法と弊社買取で確実に現金化する2プランでの売却方法をご提案しました。
双方の利点と欠点を丁寧に説明し、売却に要する時間の短縮を優先したいとのご意向のため、ご相談後約1か月後に弊社が直接買取にてお譲りいただきました。
買取金額にも大変満足され迅速な対応に喜んで頂けました。

京都市空き家相談員でご相談頂いた空き屋を流動化させたケース

弊社代表者は京都市空き家相談員を拝命しております。某相談会にお越しになったＥ氏は貸家で貸しておられた古家をご売却したいとのご意向で相談会にお越しになられました。

相談依頼

相談日の３カ月前に退去された京都市内の土地約15坪、築後60年の2階建ての長屋住宅（連棟住宅）を売却したいが売却可能か、また売却期間に必要な日数はどの程度必要なのか教えて欲しい。

ご提案内容及び解決方法

築後60年の長屋住宅は建築されてからほぼ手入れされることなくかなり老朽化が進んでいました。そのうえ、お父様とお母様の共有名義になっており、3年前にお父様は他界され相続登記の手続きをしておられませんでした。しかも土地の敷地の一部に官有地が挿まれた状況で隣接地の境界もはっきりしない不動産でした。
まずは相続登記の見積りを司法書士に依頼し概算登記費用をお教えしました。次に境界が不明瞭のため土地家屋調査士に隣接地の境界確定の依頼をすることにしました。
並行しながら物件の内覧させて頂くとともに概算売却金額をお伝えし、媒介契約の契約内容をご説明しました。その際、Ｅ氏のご不安は、あまりにも老朽化した建物で漏水が何カ所もあり境界も不明瞭、しかも前面道路も狭く売却条件が厳しい不動産でも売却可能なのかどうかということでした。弊社は媒介契約を締結する際に、3カ月経っても買主様が見つからなければ弊社が下取り保証させていただくご提案をし、専属専任媒介契約での販売のご依頼を頂戴しました。勢力的に販売活動した結果、近隣のご商売人様が倉庫をお探しになっており、諸手続きをする時間を上手く利用しながら仲介で成約することが出来ました。 総括